Иван Самсонов | Разбираюсь в недвижимости

Приходит собственник участка ИЖС: — Иван, надо зарегистрировать баню. — Хорошо. Какая баня? — Кирпичная. Два этажа. Примерно 280 квадратов. Уже интересно. Смотрю дальше: бассейн, кухня, комнаты, санузлы. Непосредственно банная часть — метров двадцать. И стоит всё это примерно в метре от соседского забора. Собственник спокоен: — Так это же баня. Вспомогательный объект. Разрешение не нужно. И вот здесь возникает вопрос, который мне в последнее время всё больше нравится: а что вообще делает баню баней? Самое интересное — сказать «280 квадратов, значит это точно не хозяйственная постройка» я тоже не могу. Действующее Постановление Правительства № 703 для вспомогательных объектов на участках ИЖС устанавливает ограничения по этажности и высоте, но отдельного предельного размера такой бани в квадратных метрах там нет. (КонсультантПлюс) Получается: баня 30 м² — вопросов почти нет. 80 м² — бывает. 150? 280? Где та цифра, после которой баня превращается во что-то другое? Её нет. Но из этого совершенно не следует обратное: достаточно написать в декларации слово «баня» — и большое капитальное здание автоматически становится вспомогательным. На мой взгляд, смотреть надо на функцию. Если здание объективно предназначено для самостоятельного проживания — возникает вопрос, не жилой ли это дом. Если оно действительно обслуживает основной жилой дом — тогда есть основания обсуждать вспомогательное назначение. Если же это самостоятельное нежилое здание со своей функцией — надо уже отдельно выяснять, допускается ли оно вообще на участке ИЖС. И ещё один важный момент. Фраза «разрешение на строительство не требуется» не означает «строить можно где угодно». ПЗЗ, отступы, ограничения участка, пожарные требования, права соседей никуда не исчезают. Поэтому схема: «Сначала поставим здание в метре от забора, а потом назовём его баней, потому что для хозпостройки отступ удобнее» мне кажется профессионально перевёрнутой. Должно быть наоборот: сначала понять, что это за объект → потом определить требования именно к нему → и только затем строить. Кстати, система и сама пока не выглядит идеально определённой. Росреестр в 2024 году высказал позицию, что здание может быть объектом вспомогательного использования. А Минстрой в письме 2026 года указал, что Градостроительный кодекс не предусматривает отнесения зданий к таким объектам. Письма ведомств не являются законом, но само расхождение показательно. (КонсультантПлюс) Поэтому я бы не стал смеяться над собственником с его 280-метровой баней. Он просто очень наглядно показал реальную проблему законодательства: где заканчивается хозяйственная постройка и начинается самостоятельное капитальное здание? А пока мой главный вопрос при таких объектах звучит просто: не «как вы хотите его назвать?», а «что вы на самом деле построили?»

Недавно пришёл довольно обычный на первый взгляд запрос: — У нас построено производственное здание. Нужно поставить его на кадастровый учёт и зарегистрировать право. Сможете? Вроде бы вопрос кадастровому инженеру. Обмерили здание, сделали технический план, подали в Росреестр… Стоп. Земля под зданием заказчику не принадлежит. Он арендует часть большого земельного участка у другой организации. Ну и что? Арендатор тоже может строить капитальные объекты. Закон этого не запрещает. Открываем договор. И тут всё становится интереснее. Договор действительно разрешает арендатору возводить необходимые здания и сооружения. Более того, там отдельно написано, что права на построенные арендатором здания сохраняются за ним. Казалось бы — отлично. Но дальше выясняется, что первоначально здесь фигурировал быстровозимый сборно-разборный «навес». А по факту перед нами уже двухэтажный капитальный производственный цех площадью больше 340 квадратных метров. Разрешения на строительство нет. Смотрим землю дальше. В ЕГРН вид разрешённого использования — «строительная промышленность». Звучит очень по-производственному. Только в классификаторе это производство строительных материалов, оборудования, сборных домов и тому подобной продукции. А заказчик собирается производить здесь совсем не кирпичи и не цемент. То есть появляется ещё один вопрос — соответствует ли фактическое производство разрешённому использованию земли. И технический план в этот момент тихонько отходит куда-то в конец очереди. Потому что сначала надо понять: — имел ли арендатор право построить именно такой объект; — полностью ли здание находится внутри той части земли, которую ему действительно передали в аренду; — соответствует ли оно ПЗЗ и виду разрешённого использования; — требовалось ли разрешение на строительство; — можно ли теперь сохранить и легализовать объект; — и что вообще произойдёт с этим зданием, когда в 2034 году закончится аренда земли. Последний вопрос мне особенно нравится. В договоре одновременно написано примерно следующее: «землю после окончания аренды верните» и «права на построенные здания остаются за арендатором». То есть теоретически: — Земельный участок ваш, забирайте. — Спасибо. А цех? — А цех мой. Он тут постоит. 🙂 В жизни, конечно, так просто это не работает. Если право на капитальное здание будет зарегистрировано, оно не превращает арендатора автоматически в собственника земли и не делает аренду вечной. Поэтому здесь задача уже не «сделать техплан». Сначала нужно разобраться с землёй, договором, градостроительными требованиями и законностью самого строительства. И только потом определять маршрут регистрации объекта. Вот за такие случаи я и люблю кадастр. Человек приходит за одним документом. А через полчаса выясняется, что документ — вообще не первый вопрос.

Почему машину за 2 миллиона проверяют, а участок за 5 — иногда покупают просто потому, что понравилась берёзка? Есть одна вещь, которую я давно не могу понять. Хотя, если подумать, понять людей как раз можно. Когда человек покупает подержанный автомобиль, всё обычно серьёзно. Смотрим историю. Проверяем VIN. Едем в сервис. Подключаем компьютер. Толщиномер уже практически член семьи. Потому что все понимают: машина снаружи может блестеть, а внутри уже готовиться к финансовой разлуке с новым владельцем. С квартирой похожая история. Особенно с новостройками. Люди приглашают специалистов на приёмку, проверяют окна, стены, вентиляцию, электрику. А теперь земельный участок. Цена — несколько миллионов рублей. Человек приезжает. Трава зелёная. Забор стоит. Сосед вроде приличный. Берёзка красивая. — Берём. И на мой вопрос: — А участок перед покупкой проверяли? иногда отвечают: — А что там проверять? Он же в Росреестре зарегистрирован. Вот здесь и начинается самое интересное. Регистрация сделки Росреестром и проверка качества приобретаемого земельного участка — совершенно разные вещи. При регистрации Росреестр проводит правовую экспертизу представленных документов и проверяет наличие предусмотренных законом оснований для регистрации, приостановления или отказа. Но сотрудник Росреестра не приезжает перед вашей покупкой на участок с геодезическим оборудованием. Он не проверяет, там ли фактически стоит забор. Не устанавливает для покупателя, почему граница в ЕГРН проходит именно здесь. Не выясняет, совпадает ли то, что вам показал продавец на местности, с тем объектом, который вы приобретаете. И уж точно не даёт вам заключение: «Иван Иванович, участок хороший. Берите». У Росреестра вообще другая задача. А земля тем временем умеет хранить сюрпризы не хуже автомобиля. Например, вы можете увидеть прекрасные 15 соток за красивым забором. А после покупки выяснить, что граница по ЕГРН проходит совсем не по этому забору. И дальше ещё вопрос: кто здесь ошибается? Забор? ЕГРН? Старые материалы межевания? Сведения, которые когда-то попали в кадастр? Или всё сразу понемногу? В моей практике участки со странной историей границ встречаются регулярно. Особенно там, где сведения формировались много лет назад по старым материалам и инвентаризациям. И это только границы. Перед покупкой участка я бы как минимум посмотрел: — что именно зарегистрировано в ЕГРН; — где участок расположен фактически; — совпадает ли фактическое пользование с его кадастровыми границами; — как этот участок вообще был образован; — что происходит со смежными участками; — какие ограничения и зоны относятся к территории; — нет ли других обстоятельств, которые могут повлиять на то, как вы собираетесь эту землю использовать. Причём иногда для этого достаточно нормального анализа документов и открытых сведений. А иногда нужна геодезическая съёмка и более глубокий разбор. И нет, я не считаю, что перед покупкой каждого огорода обязательно нужно заказывать исследование на 150 страниц. Проверка должна соответствовать объекту и риску. Но сама идея купить участок за несколько миллионов и не потратить ничего на предварительную проверку мне кажется довольно странной экономией. Особенно когда потом исправление проблемы может стоить несопоставимо дороже. Наверное, земельный участок просто психологически воспринимается слишком простым объектом. Машина сложная: двигатель, коробка, электрика. Квартира сложная: стены, трубы, проводка. А земля? Ну что с ней будет. Лежала сто лет — и ещё полежит. Только вот газон очень хорошо умеет маскировать кадастровые проблемы. Поэтому я бы относился к покупке земли примерно так же, как к покупке подержанной машины: сначала понять, что именно тебе продают, а уже потом радоваться красивому виду и думать, куда поставить баню. Потому что после сделки выяснять, что баня планировалась на соседнем участке, обычно значительно менее весело.